La Loi de finances 2025 a profondément modifié le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en introduisant, à compter du 15 février 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente. Cette mesure renchérit nettement la fiscalité applicable aux meublés de tourisme, aux locations longue durée et aux meublés étudiants. Pourtant, un segment du marché conserve un traitement de faveur : les maisons de retraite sont expressément exclus de la réintégration. Pour les investisseurs particuliers qui détiennent ou envisagent d’acquérir une chambre en EHPAD, cette exemption change radicalement l’équation de rentabilité. Analyse détaillée du cadre fiscal 2026.
Le contexte : pourquoi la loi de finances 2025 a réformé le LMNP
Le statut LMNP, créé en 1949, permet d’amortir comptablement le prix d’acquisition d’un bien loué meublé. Concrètement, un investisseur déduit chaque année 2 à 4 % du prix du bâti et 10 à 20 % des meubles de ses recettes locatives, ce qui annule fréquemment l’impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.
Jusqu’au 14 février 2025, ces amortissements n’étaient pas réintégrés au moment de la revente : le contribuable calculait la plus-value sur le prix d’achat brut, sans réajustement, ce qui constituait une niche fiscale particulièrement avantageuse selon la Cour des comptes et l’Inspection générale des finances.
L’article 84 de la Loi de finances 2025, codifié à l’article 39 C du Code général des impôts, met fin à cette singularité. Depuis février 2025, les amortissements pratiqués (depuis l’acquisition, y compris ceux antérieurs à 2025) sont déduits du prix d’achat retenu pour calculer la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base imposable. La mesure s’applique au taux habituel : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % cumulés en 2026.
L’exemption des EHPAD et résidences seniors : ce que dit la loi
L’article 84 prévoit explicitement une exclusion pour les biens situés en résidences services. Sont exemptés :
-Les résidences étudiantes et résidences pour personnes en formation de moins de 30 ans
-Les résidences services seniors (cible : 60 à 65 ans et plus, valides ou peu dépendants)
-Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
-Les résidences médicalisées (centres SSR, maisons de convalescence)
Pour ces biens, les amortissements continuent de ne pas être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Un investisseur qui revend une chambre d’EHPAD en 2027 ou 2028 conserve l’intégralité de l’avantage fiscal historique du LMNP, ce qui maintient cet investissement parmi les plus avantageux fiscalement du marché immobilier locatif.
Pourquoi cette exception ?
L’exemption répond à plusieurs logiques politiques et économiques.
D’abord, l’État cherche à orienter l’épargne privée vers le financement de l’offre d’hébergement médicalisé, dans un contexte de vieillissement accéléré : la France comptera 4,8 millions de personnes de plus de 85 ans en 2050. Maintenir l’attractivité fiscale des EHPAD est un levier indirect pour soutenir la construction de places nouvelles.
Ensuite, le marché des chambres en EHPAD repose sur des baux commerciaux longue durée (9 à 12 ans renouvelables) signés avec des exploitants professionnels (Korian, Orpea, Domusvi, LNA Santé). L’investisseur particulier touche un loyer net de charges, sans gestion locative directe. Supprimer l’avantage fiscal de la revente aurait gelé un marché secondaire déjà tendu et pesé sur la valorisation des biens existants.
Enfin, les pouvoirs publics distinguent les locations meublées de tourisme (jugées spéculatives) et les meublés gérés (jugés socialement utiles). La frontière est explicitement tracée dans le rapport budgétaire de la commission des Finances de l’Assemblée nationale, qui justifie l’exception pour préserver l’investissement dans le médico-social.
Résidences seniors et EHPAD : bien distinguer les deux marchés
Une confusion fréquente concerne la différence entre résidence services seniors et EHPAD. Les deux relèvent de l’exemption, mais leurs modèles économiques diffèrent :
| Critère | Résidence services seniors | EHPAD |
|---|---|---|
| Public | Seniors valides 60 ans et plus | Personnes âgées dépendantes |
| Médicalisation | Non médicalisée | Médicalisée (équipe soignante) |
| Type de location | Bail civil ou meublé classique | Bail commercial avec exploitant |
| Rendement brut moyen | 3 à 4 % par an | 4 à 5 % par an |
| Liquidité à la revente | Variable selon localisation | Marché secondaire structuré |
| Financement public du locataire | APL, ASPA possibles | APA, ASH, Assurance maladie |
Les deux véhicules bénéficient de l’exemption d’amortissements à la revente, mais la rentabilité, le risque locatif (vacance, défaillance d’exploitant) et la fiscalité courante diffèrent significativement.
Le micro-BIC LMNP en 2026 : ce qui reste avantageux
Pour les revenus locatifs annuels, le régime micro-BIC longue durée conserve ses paramètres 2024 en 2026 : abattement forfaitaire de 50 % et plafond de recettes à 77 700 euros par an. C’est le régime simplifié appliqué par défaut pour les chambres en EHPAD louées via un bail commercial. À l’inverse, les meublés de tourisme non classés ont vu leur abattement chuter à 30 % et leur plafond à 15 000 euros depuis 2025.
Le régime réel reste accessible et souvent plus intéressant pour les chambres en EHPAD : il permet d’amortir le bien (généralement 90 % du prix d’achat, hors terrain) et de déduire les charges (taxe foncière non récupérable, frais de notaire, intérêts d’emprunt). Sur une chambre d’EHPAD à 150 000 euros loué 8 000 euros par an, le résultat fiscal au régime réel est souvent nul, voire négatif, sur les 15 premières années. Avec l’exemption d’amortissements à la revente, l’investisseur récupère l’intégralité de la plus-value au prix de marché.
Points de vigilance avant d’investir
L’exemption fiscale ne doit pas faire oublier les risques propres au marché des EHPAD :
-Concentration sectorielle : trois ou quatre groupes contrôlent la majorité des exploitations, ce qui crée un risque de défaillance d’exploitant (cas Orpea-Emeis depuis 2022)
-Évolution réglementaire : la rebaptisation des EHPAD en Maisons France Autonomie et le projet de Plan Grand Âge peuvent modifier la rentabilité des exploitants et leur capacité à honorer les baux
-Liquidité : le marché secondaire des chambres existe mais reste moins liquide qu’un appartement classique ; les délais de revente peuvent atteindre 6 à 12 mois
-TVA récupérée : si l’exploitant cesse l’activité avant 20 ans, l’administration peut récupérer une fraction de la TVA initialement remboursée
-Charges de copropriété : certains EHPAD prévoient des appels de fonds pour rénovation lourde, à anticiper dans le rendement net
Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant et l’analyse des comptes de l’exploitant sont fortement recommandés avant tout engagement, sachant que la durée d’amortissement effective et la qualité de l’exploitant déterminent la performance réelle sur 15 à 20 ans.
Questions fréquentes
L’exemption d’amortissements concerne-t-elle aussi les EHPAD anciens ?
Oui. La loi ne distingue pas le neuf de l’ancien. Toute chambre située dans un EHPAD, une résidence services seniors ou une résidence médicalisée bénéficie de l’exemption, quel que soit l’âge du bâtiment.
Que se passe-t-il si l’EHPAD perd son agrément ou se transforme en autre type d’établissement ?
L’exemption suit la nature juridique de l’établissement au moment de la revente. Si l’EHPAD était transformé en résidence classique, l’avantage tomberait pour les amortissements futurs. À ce stade, aucune jurisprudence administrative ne tranche le cas d’une transformation en cours de détention.
L’exemption est-elle pérenne ou peut-elle disparaître ?
Le législateur peut modifier le régime à tout moment dans une loi de finances ultérieure. Les conseillers patrimoniaux recommandent toutefois de raisonner sur la base du droit en vigueur, sachant qu’une éventuelle remise en cause ne s’appliquerait probablement qu’aux acquisitions postérieures à la nouvelle loi (principe de non-rétroactivité).
Faut-il préférer le micro-BIC ou le régime réel pour une chambre d’EHPAD ?
Dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus avantageux pour les chambres d’EHPAD en raison de la possibilité d’amortir le bien. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, ne couvre généralement pas les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Une simulation comparée par un expert-comptable est recommandée la première année.
Laissez un commentaire